La cession-bail, une tendance à la hausse

Avec une consolidation de concessions au Canada à son comble et la succession étant un élément important aujourd’hui, les contrats de cession-bail commencent à se frayer un chemin dans le paysage des concessions canadiennes.

Leaseback

Vous pourriez vous demander si, dans un monde où les concessionnaires ont largement fait leur fortune personnelle dans l’immobilier, une cession-bail a vraiment du sens ! La réponse courte, c’est que ce n’est pas vrai dans tous les cas, mais, pour certains concessionnaires, il s’agit certainement d’une option à considérer.

Traditionnellement, de nombreux concessionnaires ont considéré leur concession comme un régime de retraite. Historiquement, ils pouvaient passer d’exploitants à propriétaires et collecter des chèques de loyer sans risque pour de nombreuses années à venir. Bien que ce soit encore vrai, ce qui change c’est le fait que de plus en plus de concessionnaires d’automobiles évaluent le risque d’être propriétaires de l’immeuble qui est soutenu par une entreprise de vente d’automobiles à but unique avec des marges à la baisse, la volatilité de la marque et un meilleur contrôle du fabricant.

Traditionnellement, les concessionnaires se sont retrouvés dans l’un des deux camps. Le premier est celui où la succession est une possibilité réelle, et la seconde est une vente pure et simple à un tiers comme seul moyen réaliste de quitter l’entreprise.

UNE SUCCESSION D’ENTREPRISE RÉALISTE
Dans une succession de propriété et dans la transition, de nombreux drames familiaux font souvent surface entre frères et sœurs actifs et non actifs et leurs parents. Souvent, la majeure partie de la richesse de la famille est liée au terrain et aux bâtiments de la concession. Une pression importante s’exerce donc sur les frères et sœurs qui exploitent la concession.

Ils portent souvent le fardeau de la gestion du joyau familial sans le bénéfice de vraiment profiter pleinement des fruits de leurs efforts. Frères et sœurs non actifs peuvent être en désaccord avec ce dernier commentaire, mais le fait demeure que les frères et sœurs actifs ont tendance à sentir un fardeau énorme axé sur la famille. L’argent a une façon d’affecter l’harmonie familiale et peut souvent entraîner des ruptures.

Comment une cession-bail pourrait-elle arriver à soulager les tensions au sein de la famille ? Maman et papa peuvent vendre l’immeuble par l’entremise d’une transaction de cession-bail.

Le frère actif pourrait alors louer la propriété d’un tiers partenaire financier indépendant pendant que maman et papa recevraient un montant d’argent significatif d’argent pour faire ce que bon leur semble.

Par conséquent, les parents pourraient distribuer une partie de leur fortune au cours de leur durée de vie et distribuer le reste comme ils l’entendent. Plus important encore, le frère exploitant ne serait alors pas liée à maman et à papa pour soutenir leur retraite (sauf peut-être par l’entremise des plans d’achat d’actions de la concession) et ne serait en aucun cas lié aux frères et sœurs non actifs pour la valeur de l’immeuble et les exigences de flux de trésorerie qui en résultent.

Cela pourrait favoriser l’harmonie de la famille pour les dernières années de maman et papa et certainement après leur décès. Beaucoup de concessionnaires à qui j’ai parlé croient que ce pourrait être une approche propre et beaucoup moins stressante en ce qui a trait à la transition de la propriété et la liquidation de la succession.

ACHAT ET REVENTE D’UNE CONCESSION
Comment fonctionne une cession-bail dans le cas de l’achat et de la vente d’une concession ?

Dans les situations où le concessionnaire en titre a décidé de quitter l’entreprise et de profiter de la vie, un partenaire en cession-bail pourrait faire partie de la transaction. Encore une fois, je vais tenir compte de deux canaux. Tout d’abord, pour les concessionnaires qui veulent conserver la propriété du terrain et des bâtiments de la concession et, d’autre part, pour ceux qui ne veulent pas.

Là où les concessionnaires veulent continuer à être propriétaire de leur immeuble et de vivre sans souci de retraite, contrairement au passé, aujourd’hui, l’environnement de la marque présente une certaine incertitude. La foi et la confiance dans la marque et de sa gestion, l’évolution du marché local et la force financière du nouveau concessionnaire exploitant présentent toutes des incertitudes.

Les programmes d’image et les installations des constructeurs présentent également un risque important pour les anciens concessionnaires qui se retrouvent comme nouveaux propriétaires.

Beaucoup d’anciens concessionnaires ne veulent pas être aux prises avec la possibilité de contracter des dettes pour rénover les bâtiments de la concession aux exigences des marques représentées par les locataires de la concession.

Bien sûr, les contrats de location peuvent être structurés de manière à régler ce problème, mais aucun concessionnaire à la retraite ne veut payer pour les pots cassés. La plupart sont à la recherche d’une propriété immobilière et veulent être à l’abri du stress et de l’inquiétude.

Comment le fait d’investir dans l’immobilier peut-il affecter la rentabilité du locataire de la concession ? Que faire si le constructeur demande une relocalisation de la concession ?
Dans cette situation, la cession-bail est un compromis entre la certitude et de l’incertitude.

UN OUTIL UTILE
Quand un concessionnaire décide de vendre les terrains et les bâtiments de la concession en même temps que les opérations, une cession-bail peut devenir un outil financier très pratique. Dans les cas où l’acheteur ne veut pas acheter l’immeuble, mais veut la concession, un partenaire peut intervenir dans la cession-bail pour acheter les terrains et les bâtiments et agir comme le propriétaire pour le nouvel exploitant.

L’avantage pour le nouvel exploitant est qu’une quantité importante du capital ne soit pas liée à l’équité improductive de l’immeuble. Cela signifie également que quand vient le temps de mettre l’image à niveau, l’exploitant pourrait ne pas utiliser ses propres ressources financières. Le propriétaire pourrait payer pour la mise à niveau et facturer un supplément de loyer pour la juste valeur. L’avantage pour le concessionnaire vendeur c’est qu’il obtient tout son argent et élimine les risques liés à l’implication personnelle future et à la valeur nette de leur future famille.

LES GROUPES DE CONCESSIONS
Dans l’environnement actuel de la consolidation, de nombreux groupes de concessions se demandent en effet s’ils doivent remettre en cause la nécessité de détenir 100 % de l’immeuble attaché à leurs investissements dans la concession. Comment les groupes peuvent-ils faire usage de financement dans le cas d’une cession-bail ? Tout d’abord, dans les situations où les groupes de concessions se retrouvent avec des millions de dollars de valeur dans l’immobilier, ils pourraient exploiter une ou plusieurs propriétés en location.

En supposant qu’ils ont besoin d’argent supplémentaire, ils pourraient utiliser cet argent pour faciliter les acquisitions futures. Avec leurs liquidités nouvellement découvertes, ils pourraient étendre leur empreinte et augmenter ainsi la possibilité de faire des revenus supplémentaires et de recouvrer leur investissement. Deuxièmement, ils pourraient utiliser le financement de cession-bail au moment de l’acquisition, où leur partenaire de cession-bail acquiert l’immobilier et le groupe de concessions acquiert les activités d’exploitation. Les deux transactions sont conclues simultanément.

Encore une fois, l’utilisation du groupe de ses propres ressources en capital est réduite au minimum. Nous savons tous que l’environnement de concession canadienne est en train de changer. Avec de moins en moins de concessionnaires uniques, l’intensification des problèmes de succession à la propriété, les programmes d’image de marque et l’augmentation de l’activité d’acquisition du groupe de concessions, peut-être le moment est-il venu pour la cession-bail de devenir plus visible dans le paysage canadien de la vente d’automobiles.

Aux États-Unis, la cession-bail est très prisée chez les groupes de concessionnaires cotés en bourse, les groupes de concessionnaires privés et, même, les concessionnaires privés. Ce mouvement a un essor significatif au sud de la frontière, et, même s’il en est actuellement à ses premiers balbutiements au Canada, je crois qu’il prendra de l’ampleur au cours des prochaines années ainsi.

Le fait d’être propriétaires a constitué un investissement remarquable pour de nombreux concessionnaires et pourrait continuer à l’être pour les années à venir. Cependant, avec l’évolution du contexte commercial, la cession-bail présente une option à la succession des finances et l’expansion des opérations. Pour certains concessionnaires, ça vaut le coup !

About Charles Seguin

Chuck Seguin est président de Seguin Advisory Services, une société-conseil qui aide les concessionnaires d’automobiles à réussir en leur fournissant des points de vue et des services indépendants confidentiels conçus pour répondre aux multiples décisions auxquelles sont confrontés les directeurs des concessions. On peut le joindre au (416)565-9493 et par courriel à cs@seguinadvisory.ca.

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