Les FPI à la rescousse

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LES FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER SONT DE PLUS EN PLUS POPULAIRES DANS LE MONDE DE L’AUTOMOBILE CANADIEN — PEUVENT-ILS FONCTIONNER POUR VOS CONCESSIONS ?

Avec le récent lancement du Fonds de placement immobilier (FPI) pour immeuble de concessionnaires d’automobiles et l’achat de quatre concessions d’automobiles par Capital Automotive Real Estate Services, le patrimoine immobilier des concessionnaires d’automobiles sont une fois de plus au centre des préoccupations de tout le monde.

L’immobilier a longtemps été un ingrédient important dans la stratégie de création de richesse d’un concessionnaire. Les concessionnaires qui ont été propriétaires de leur immeuble pendant des décennies, dans l’ensemble, ont connu une croissance significative en valeur.

À l’époque actuelle de consolidation de concessions, l’immobilier est une fois de plus à l’avant-plan, mais pour des raisons totalement différentes.

De la même façon que les personnes de génération Y semblent plus intéressées à avoir accès à un moyen de transport qu’à être propriétaires d’un véhicule, les groupes de concessions sont aussi intéressés à avoir accès à des emplacements intéressants sans avoir besoin de les posséder. Ajoutez à cela le vieillissement des concessionnaires et leur besoin en revenu de retraite, et vous commencez à comprendre que le paysage de la propriété immobilière pour les concessionnaires d’automobiles est en train de changer rapidement.

Nous avons tous connu des programmes d’installation d’un fabricant d’automobiles et des programmes d’image. Nous savons comment l’image est devenue stratégique dans la représentation des marques d’automobiles dans nos marchés locaux.

Nous sommes également conscients des coûts sans cesse croissants de se conformer aux programmes d’image, dont beaucoup ont une durée de vie de moins de 10 ans avant qu’un réinvestissement supplémentaire soit nécessaire.

La propriété immobilière, toujours lucrative pour plusieurs concessionnaires, peut causer des problèmes lors de certains événements, particulièrement au moment de l’investissement dans un programme d’image, d’une relocalisation, d’une succession et d’une consolidation.

Pour beaucoup, le recouvrement de l’investissement dans l’immobilier se compare maintenant au recouvrement de l’investissement dans l’exploitation de la concession et le déploiement efficace du capital.

Pour d’autres, l’immobilier permet à maman et à papa de s’impliquer dans les affaires de la concession au-delà de l’âge de la retraite souhaité dans le cadre d’un plan de succession intergénération.

Et pour ceux qui ont choisi de vendre leurs concessions, mais conservent l’immeuble et deviennent propriétaires locateurs, le stress des hauts et des bas de l’industrie combiné au stress du réinvestissement dans le cadre d’un programme d’image et d’autres responsabilités liées à la propriété rend cette option encore moins attrayante.

Pour beaucoup, les FPI sont une alternative raisonnable qui offrent des avantages différents en fonction de la période de leur vie, des objectifs organisationnels et des besoins de liquidités.

Aux États-Unis, les fonds de placement immobilier (FPI) ont été un véhicule populaire pour gérer les besoins immobiliers en automobile depuis de nombreuses années.

Prenons l’exemple de William. Il possède et exploite un groupe de quatre concessions représentant quatre marques différentes dans une ville de banlieue. Nous supposerons que la juste valeur de ses quatre propriétés est de 40 millions $.

Le fond de commerce des quatre concessions de William affichent une valeur combinée de 16 millions $, dont 12 millions $ en « blue sky ». William demande à ses sociétés d’exploitation 2,8 millions $ en loyer annuel sur une base nette.

Le groupe ABC veut acheter les concessions de William. Même si William aimerait vraiment rester propriétaire, il est préoccupé par ce que quatre de ses bâtiments exigeront en rénovation au cours des cinq à 10 prochaines années. Il n’a pas de réelle volonté de gérer ce processus à l’âge de 75 ans.

ABC, d’autre part, ne veut pas utiliser ses fonds propres pour payer les 12 millions $ en « blue sky » ou 10 millions $ d’acompte sur les immeubles. La société estime qu’elle peut mieux déployer une partie de ses fonds propres pour acheter plus de sociétés d’exploitation et augmenter le recouvrement de son investissement.

ABC et William ont jeté un coup d’œil au FPI pour voir si ça pourrait mettre un terme à leur dilemme. 

William est préoccupé surtout par l’érosion prématurée de ses revenus, tandis qu’ABC est préoccupée par le contrôle sur les propriétés.

William a été ravi d’apprendre que la valeur de ses actifs immobiliers pouvait être convertie en actions de FPI qui rapportent bien. De cette façon, William peut contrôler la synchronisation de ses paiements d’impôts sur le revenu et planifier sa retraite en toute confiance.

William a également appris qu’il ne devait pas faire des choix radicaux. Il n’avait pas à vendre les quatre propriétés. C’était son choix.

Aussi, au moment de la mort de William, toute insuffisance en termes de financement de ses paiements d’impôt sur le revenu finaux peut être facilement financé en vendant certaines parts de FPI ou en empruntant sur leur valeur. De cette façon, sa conjointe, ses enfants, ses petits-enfants et arrière-petits-enfants peuvent en bénéficier durant des générations.

ABC était ravie d’apprendre que le FPI permettra de financer les mises à niveau du programme d’image ou les relocalisations à venir, et que la société était en contrôle de ce qui arrive à la propriété.

Depuis que le FPI est axé sur l’automobile, ABC se réjouit de travailler avec ses locataires comme la société, à son tour, travaille avec les partenaires de la marque d’automobiles à construire une présence forte dans le domaine de la vente d’automobiles.

Après avoir pris connaissance des chiffres, ABC croit qu’elle peut mobiliser un montant supplémentaire de 12 millions $ dans d’autres acquisitions de sociétés d’exploitation. Cela pourrait générer quelques millions de dollars supplémentaires du côté des bénéfices annuels d’exploitation avant impôts, par opposition à l’augmentation potentielle de 2 % de la valeur des propriétés de William, si ABC devait les acquérir.

Jetons un coup d’œil à une autre situation. Le groupe DEF possède huit concessions, huit terrains et immeubles représentant des concessions uniques.

L’immobilier a constitué un bon investissement, et, aujourd’hui, le patrimoine immobilier de DEF a une juste valeur de 55 millions $, avec un solde hypothécaire de seulement 6 millions $.

Le fondateur DEF, Troy, arrive à 75 ans et veut quitter. Il aimerait de plus que son fils et l’équipe de direction soient propriétaires de l’entreprise. Troy et son épouse, Mary, ont eu sept enfants, mais un seul s’est impliqué dans l’entreprise familiale.

Troy et Mary veulent autant que possible régler leur succession et laisser des fonds à leurs enfants plus tôt et non plus tard pour qu’ils puissent utiliser l’argent pour payer les hypothèques, financer les études collégiales des enfants et investir des capitaux supplémentaires pour leurs entreprises respectives et leur famille.

Troy, son fils et l’équipe de direction ont conclu un accord en vertu duquel six des huit propriétés seront vendues à un FPI. Troy conservera la propriété des biens restants, ce qui lui permettra de s’occuper.

Après avoir fait des calculs et travaillé avec le FPI, un accord est conclu qui permet à Troy de recevoir un montant d’argent important ; son fils et l’équipe de direction ont emprunté des fonds pour acheter les actions de l’ensemble des huit concessions, dont certaines ont été reprises par un fournisseur de Troy et d’autres sont traditionnelles.

Les FPI ne sont pas faits pour tout le monde, mais ils ont certainement une place dans le paysage automobile canadien pour de nombreux concessionnaires actuels.

Je crois que les FPI peuvent fournir des liquidités au besoin dans les cas de succession, d’expansion, d’acquisition, de rachat par les cadres ou tout simplement d’une sortie de l’entreprise avec des liquidités personnelles et d’un report d’impôt. Ils sont une source de financement qui a des avantages à la fois pour les vendeurs et les acheteurs, et les transferts de richesse entre les générations dans la planification de la relève.   

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