La hausse historique des taux directeurs des deux côtés de la frontière canado-américaine ainsi que la valeur des biens immobiliers qui ne cesse d’augmenter ont pour effet de modifier le comportement des acheteurs et des vendeurs dans les transactions impliquant une ou des concessions d’automobiles. L’une des options qui émergent justement de l’actuel contexte économique est la location des infrastructures immobilières.
Au cours de la dernière année, plus de 10 % des transactions supervisées par notre équipe partout en Amérique du Nord, soit une sur dix, se sont conclues par une vente des opérations assortie d’un volet locatif des biens immobiliers.
Plutôt que de céder la totalité de la concession, le vendeur ne se départit que du volet opérations. Il conserve son ou ses bâtiments ainsi que l’ensemble du terrain afin de le louer à l’acheteur.
Des ententes de 5 à 10 ans
En général, ces ententes sont assorties d’un bail d’une durée de cinq ans (quelques-uns vont jusqu’à dix ans) qui inclut une option de renouvellement ou d’achat à l’attention des acheteurs. Ce qui permet aux locataires de figurer en tête de lice lorsque le vendeur sera prêt à céder ses biens immobiliers.
Cette stratégie de la location de biens immobiliers existe depuis plusieurs années. Elle est d’ailleurs régulièrement utilisée dans plusieurs autres entreprises, dans le secteur manufacturier, le commerce de détail et la restauration, notamment. Or, en raison de la conjoncture économique favorable, la location était toutefois rarement utilisée dans l’industrie de l’automobile. Mais cela tend à changer.
Les avantages de la location pour le vendeur
De l’avis de mon collègue, Étienne Desmeules, directeur financier et évaluation à DSMA, conserver ses biens immobiliers lors d’une transaction présente plusieurs avantages pour le vendeur. « La valeur des biens immobiliers n’a pas cessé d’augmenter au cours des dernières années. La détention de ces actifs constitue pour son propriétaire une accumulation de richesse à long terme. Le vendeur garde le contrôle sur un actif spécialisé. En conservant le fruit des locations, il réduit également le risque de la transaction », explique-t-il.
Cette stratégie tend à intéresser les concessionnaires, propriétaires à 100 % de leurs actifs immobiliers, qui souhaitent demeurer dans le coup. En louant la partie immobilière de la concession, le vendeur conserve une part de revenus de l’entreprise non négligeable sans pour autant devoir s’occuper des opérations quotidiennes.
Les avantages de la location pour l’acheteur
L’option de la location offre également de nombreux avantages à celui ou à celle qui devient propriétaire de la concession d’automobiles. « Elle permet notamment à l’acheteur de conserver une plus grande partie de liquidités qu’il peut ainsi investir dans les opérations de son entreprise », soulève notre directeur des évaluations, Anthony Codispoti.
Combien de liquidités ? Selon nos données, l’option de la location permet, en moyenne, de diminuer l’investissement total d’une concession d’au moins deux à trois millions de dollars. Du coup, l’acheteur peut investir sans trop s’endetter dans le processus. On constate d’ailleurs que cette stratégie a tendance à plaire particulièrement aux jeunes concessionnaires qui souhaitent prendre rapidement de l’expansion.
Un recouvrement de l’investissement plus rapide
L’autre avantage que procure l’option location aux acheteurs consiste à favoriser un recouvrement rapide de l’investissement (ROI). Il faut savoir que, au fil des dernières années, il a été démontré que chaque dollar investi dans les opérations d’une concession rapportait, en moyenne, entre 20 et 40 % par année. En d’autres mots, le nouvel acheteur d’une concession d’automobiles doit attendre entre trois et cinq ans avant de recouvrer son investissement pour le volet opérations. Selon nos données, le recouvrement de l’investissement pour le volet l’immobilier est, quant à lui, plus faible, en deçà de 10 % par année. Ce qui prolonge systématiquement la période de recouvrement de l’investissement.
Les inconvénients du volet location pour le vendeur
À moins d’indications contraires au sein du contrat de vente, la conservation des bâtiments par le concessionnaire vendeur implique que son propriétaire veille à son entretien, aux paiements des taxes ainsi qu’aux assurances. Les tâches de gestion de bâtiment demeurent.
Dans le cas où le fabricant exige des travaux de renouvellement d’image, les clauses doivent également être claires. Qui assumera ces frais ? Dans quelle proportion ces frais seront-ils assumés par chacune des deux parties ? Cet élément peut exercer une influence notable sur le coût du loyer à l’avantage du vendeur ou de l’acheteur locataire.
Les inconvénients pour l’acheteur
Si l’acheteur doit recourir à une aide financière sous forme de prêt, plusieurs institutions peuvent hésiter à la lui consentir. Les institutions financières aiment ordinairement avoir des garanties sur les biens immobiliers. Même si son recouvrement de l’investissement demeure plus faible que celui du volet opérations, l’immobilier demeure un bien tangible qui prend habituellement de la valeur. Particulièrement si la localisation du terrain offre des possibilités de développement au cas où ce dernier changerait de vocation.
À chacun sa décision
En conclusion, nous assistons actuellement à des modèles de transactions beaucoup plus créatifs que dans le passé. L’introduction du volet locatif des biens immobiliers en fait partie. Tout comme celle des fonds d’investissement qui s’invite aussi dans la danse (j’y reviendrai dans une prochaine chronique). Est-ce que ce sont de bonnes options ? L’essentiel est de tenir compte des objectifs et des profils des deux parties impliquées dans de la transaction. Le marché de l’automobile se porte encore très bien, mais aucune entreprise n’est à l’abri des surprises que peuvent réserver les soubresauts de l’économie.
En d’autres termes, chaque transaction est unique en soi. Notre objectif ultime consiste à trouver le terrain d’entente qui plaira autant à l’acheteur qu’au vendeur. Et plus nous participons à des ententes gagnantes-gagnantes, plus nous avons le sentiment de contribuer à la pérennité de notre industrie.
