Un ralentissement graduel probable des hausses du prix des maisons au Canada à moyen terme
Peu importe où vous regardez, il semble y avoir des soubresauts dans le marché du logement au Canada. Les maisons sont de beaucoup
surévaluées, cite un gros titre. Les consommateurs sont endettés jusqu’au cou, met en garde un autre. Nous connaissons un crash comme ont connu les États-Unis en 2008, précise un dernier.
Canadian Business a récemment consacré sa couverture au mot CRASH ! En lettres majuscules grasses, accompagné par l’image d’une maison qui tombe du ciel pour écraser un investisseur qui ne s’y attend pas. Nous pourrions être tentés de croire que ces prévisions ne sont destinées qu’à vendre quelques journaux, rien de plus. D’un autre côté, cependant, nous pourrions prendre note de l’évidence. Le marché de l’immobilier est en train de changer de façon importante au Canada !
C’est un sport national chez nous de nous distinguer de nos bruyants voisins américains, mais à ce chapitre, nous ne sommes pas différents. C’est la bombe de la dette américaine qui a explosé en 2008, faisant chanceler l’économie mondiale.
Ce sont des institutions américaines qui ont prêté à des consommateurs moins que solvables jusqu’à 50 fois leur revenu annuel pour acheter des maisons surévaluées sans mise de fonds et recouvrement de l’intérêt seulement. Nous, Canadiens, n’aurions jamais toléré une telle arrogance.
Mais une fois que nous sommes confrontés à l’évidence, nous avons soudain un peu moins de quoi nous vanter. Les taux d’intérêt historiquement bas ont favorisé les Canadiens qui ont emprunté plus d’argent qu’ils ne l’ont jamais fait auparavant, faisant monter le prix moyen d’une maison à plus de 360 000 $. Ce prix moyen a doublé en seulement une décennie.
Comme pour la plupart des problèmes, la vérité se situe probablement entre les deux extrêmes : dans ce cas-ci, quelque part entre un crash et le statu quo.
La Banque de Montréal a récemment répondu à quelques avertissements avec des prévisions de son cru : le marché du logement refroidira probablement à court terme, mais un crash est peu probable. Citant des taux d’intérêt faibles, les données démographiques, les coûts de construction, les règlements sur l’utilisation des terres et les entrées de capitaux étrangers, la BMO conclut que les prix dans certains marchés ont été modérément surévalués et sont donc sensibles aux chocs externes. Le prix des maisons et le taux d’endettement sont pleinement viables pour la plupart des Canadiens dans tout le Canada.
Il convient également de noter que la BMO et ses homologues continuent à offrir les plus bas taux hypothécaires fixes que nous avons vus dans l’histoire du Canada. Avec des millions de Canadiens aux prises avec un taux aussi bas que 3 % pour les quatre, cinq ou dix prochaines années, il n’y a aucun risque de voir des taux d’intérêt hypothécaires résidentiels élevés en 2012 et en 2013. Ajoutez à cela l’engagement de la Réserve fédérale américaine pour les deux à trois prochaines années et la menace pour les ménages canadiens de se trouver à court de liquidités en raison d’un taux élevé semble pour l’instant écartée.
Le chiffre très médiatisé d’une dette équivalant à 160 % du revenu disponible est également trompeur. Comparer une dette à un revenu récurrent année après année, C’est des oranges avec des pommes. La vraie histoire provient de notre taux d’endettement. Combien de Canadiens ne parviennent pas à rembourser leurs prêts hypothécaires ? Voilà une histoire différente mais plus positive que la dette par rapport au revenu. La grande majorité des emprunteurs canadiens remboursent leur dette à temps et intégralement et continueront à le faire. Aucune autre forme d’épargne n’offre la garantie ni le rendement après impôt générés par le remboursement d’une dette.
Cela ne veut pas dire que nous pouvons continuer à emprunter au même rythme qu’au cours de la dernière décennie et à s’appuyer sur le prix des maisons sans cesse croissant comme assurance contre toutes formes de choc économique. La vérité c’est que certains marchés au Canada connaîtront probablement une certaine baisse des prix moyens cette année ou l’an prochain. Mais le marché immobilier canadien connaîtra-t-il un crash ? Personne ne le sait. Mais en ces temps incertains, le scénario le plus probable est toujours le plus sûr. Ce principe me conduit à la conclusion suivante : nous verrons, au pire, un ralentissement graduel des hausses du prix des maisons au Canada à moyen terme.
